楼市遇史上融资最难年,房企降价求回款
2019-11-18 11:56:57
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从最喜欢的基金到被遗弃的孩子

房地产市场作为中国经济的基石,在过去的20年里已经“吸收了数百万美元”。中国所有的钱基本上都流向了房地产暴利行业,价格逐年上涨。

一些报道显示,中国人80%的钱花在买房上。住宅,从最初的住宅属性,逐渐成为一种住宅投资产品,其财务属性越来越明显。房价泡沫越大,金融风险就越大。

房地产业与金融密切相关。住房企业的运作基本上是一种空手白狼的方法。首先,我们将从银行获得建造房屋的贷款,然后我们将从购房者那里获得建造房屋的预付款。我们将继续建房还债。我们将继续通过“高负债、高杠杆、高营业额和低成本”来扩大规模,以实现高利润。

换句话说,从征地到商品房销售,房地产开发商的成本非常低。大部分钱都花在银行上了,与获得的利润相比,贷款利息不值一提。

资料来源:全景财经

从上图可以看出,上市住房企业的生息负债往往高达数千亿元。俗话说,“我欠银行一百万。银行是你叔叔。我欠银行100亿元。你是银行的大哥。”如果这些大企业遇到任何财务困难,银行将不得不给他们更多的钱让他们过得更好。换句话说,这些住房企业的资本链风险也是银行的金融风险。

过去,由于房地产是由政府批准的土地信贷,并且由于其规模大和利润稳定增长,它受到银行的青睐,成为主要的商业对象。当高层次的“系统性金融风险防范”被提出,各大住宅企业竞相“去杠杆化、减负”时,房地产市场轻松融资的好日子将逐渐消失。

遏制过多资本流入房地产

在住房企业融资中,利率最低的是银行发展贷款,其次是发行债券,以及信托和美元债券。高端住房公司获得的贷款越多,开发贷款利率就越低,甚至相当于抵押贷款利率。

今年,房地产市场处于初级阶段,全国许多地方的价格和土地价格都在上涨。控制政策再次得到加强。从中央银行到中国保险监督管理委员会,再到国家发展和改革委员会,房地产金融风险得到了集中控制。信托贷款融资、海外债券发行融资和银行贷款融资全面收紧。

高级官员的意思非常明确:抑制资金过度流入房地产。

5月17日,中国保监会强调严格控制房地产融资项目,随后传出消息称,几家银行暂停了房地产信托。

7月12日,国家发展改革委发布了《国家发展改革委办公厅关于房地产企业申请发行外债备案登记有关要求的通知》,严格控制房地产企业海外发行债券。

7月31日,央行将房地产行业列为占据更多信贷资源的行业,旨在引导商业银行改变对传统信贷渠道的依赖,合理控制房地产贷款的发放。

对于住房企业的非法贷款,等待的是严厉的惩罚。根据中国银行业监督管理委员会办公厅发布的《关于对部分地方中小银行机构进行现场检查的通知》,银行再次因违规行为而被“点名”,如为违规房地产项目提供“四证”融资、向资金不足的房地产项目发放贷款等。

据《中国证券报》报道,今年7月,中国银行保险监督管理委员会阿拉善分行发布了两项处理非法发行的命令——中国银行两名员工因向“四证不全”企业发放房地产开发贷款而被终身禁止在银行业工作。

这种罕见的顶级惩罚是监管当局对银行的警告。

商业银行因违反房地产行业“输血”规定而受到严厉处罚。截至2019年8月14日,中国银行业监督管理委员会、当地中国银行业监督管理委员会及分局已对涉及房地产业务的违法违规行为发出100多项罚款,罚款总额超过4000万元,涉及约50家银行。

这导致房地产融资悬崖下降,成本增加。

2019年房地产企业融资利率十大数据来源:乐居财经

国内融资渠道受阻后,住房公司要么减少融资量,要么以更高的利率寻求海外融资。上图显示,许多上市企业海外融资利率已达到10%以上,融资成本大幅上升。

根据同策研究所监测的40家典型上市住宅企业数据,2019年8月,住宅企业完成融资368.26亿元,比上个月下降58.15%。

03住房企业资本链压力现金为王

“现金为王”的警铃从去年底就响起来了,许多住宅企业喊出了“现金为王”的口号。

就在今年的财报季过后,泰和、金科、新城控股、欢乐城、阳光证券等许多房地产公司遭到深交所和上海证券交易所的“拷问”。调查的重点主要集中在几个关键指标上,如现金流、杠杆率、偿付能力和盈利能力。目前,从土地市场到住宅交易市场,都有一个明显的信号,表明住宅企业资金短缺。

根据上海一居房地产研究所的一份报告,今年前八个月,一线城市的住宅用地价格同比几乎为零。土地价格稳定的背后是这样一个事实,即住房企业不再有资金投机和囤积土地。此外,在融资紧张的环境下,房地产公司只能指望快速销售回报。

因为,在有史以来最困难的融资年,现金越多的人生活越好。因此,中国在这个时代开始了全面营销。恒大率先打折,最低折扣达到60%。房地产企业的高端住宅项目每平方米降价1万元,总降价110万元左右。

恒大折扣标准

去年10月,一些地方发生了降价和维权事件。后来,一些开发商接受了关于降价的采访。因此,进行了“降价尝试”。今年,为了实现年终业绩,住房企业降价的序幕刚刚拉开。

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